hilalapartmani - Kat Mülkiyeti ve Ortak Yerler

KAT MÜLKİYETİ VE ORTAK YERLER

Kat Mülkiyeti Kanunu IV — ORTAK YERLER
Madde 4 — Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır;-----------------------------------------------
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yani sizin en üst kattakiler ortak alana işgal yapmışlar.

MUTLAK ORTAK YERLER: .
Aşağıda gösterilen yerler ve şeyler her halde "ortak yer" sayılır:
Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Mutlak ortak yerlerin sözleşme ile belirlenmesi de mümkün değildir. Yani başkalarına yönetim planı veya benzeri bir sözleşme ile terk edilmesi mümkün değildir.

Sahanlıklar, tavanlar ve çatılar ortak yerlerdendir. Ortak yerlerde bütün kat maliklerinin rızaları alınmadan hiçbir değişiklik yapılamaz. Bu nedenlerle, sahanlıklar bağımsız bölüme eklenemez; çatı arası boşluğuna su deposu konulamaz, tavan delinerek dışarıya soba borusu çıkarılamaz. (Y. 5. HD., 30.03.1981,'E. 1981/1099, K. 1981/3156.)

Çatılar ortak yerdir. Bu nedenle tüm kat maliklerinin rızası alınmadan onarım, inşaat, tesis yapılamaz. (Y. 5. HD., 18.05.1992, E. 1992/2299, K. 1992/4090.)

GENEL DAM TERASLARI; Ortasında ya da kenarında bağımsız bölüm bulunmayan veya böyle bir (teras kat, çekme kat) bağımsız bölüm bulunsa bile, genel merdivenlerden ulaşılması mümkün olan teraslardır. Genel Dam Teraslan ortak yerlerdendir.

GENEL OLMAYAN DAM TERASLARI; Ulaşılması için mutlaka bir bağımsız bölümün içinden geçilmesi gereken teraslardır.Teras, su ya da yakıt deposu konulmak, toprakla örtülerek çimlendirilmek, üstü kapatılmak, kiraya verilmek suretiyle kullanılamaz. Çünkü teraslar; manzara seyretmek, hava almak, güneşlenmek, çamaşır kurutmak, çocukların oynaması amacıyla inşa edilmiş yerlerdir.

Terasın ortak yer olup olmadığı onanmış İmar Planına göre saptanır. (Y. 5. HD., 10.12.1979, E. 1979/8100, K. 1979/9214.)

Kat mülkiyetine tâbi gayrimenkulde, 44. maddede açıklanan değişikliklerin yapılması veya ortak yerlerde bağımsız bölüm inşa edilebilmesi için kat maliklerinin oybirliğiyle karar vermesi gerekir.

Kat mülkiyetine tabi taşınmaz mal malikleri, aralarında, düzenli birlik ve barışın devam etmesi için, haklarını kullanırken, doğruluk kaidelerine uymak, birbirlerini rahatsız etmemek, haklarını çiğnememek ve yine yönetim planına uymakta karşılıklı olarak yükümlüdürler. (634 sayılı Kanunun 18. maddesi) Bu genel kuralın dışında ancak tüm bağımsız bölüm maliklerinin açık, kesin ve amacı belirtir nitelikte olan rızaları alınmak ve taşınmaz malın mimari durumu ile sağlamlığı korunmak kaydıyla ortak yerlerde inşaat-onarım ve tesis yapılabilir (634 sayılı Kanunun 19. maddesi). Ancak açıklamak gerekir ki kat mülkiyetine tabi taşınmazda, Kat Mülkiyeti Kanununun 44. maddesinde belirtilen, değişikliklerin yapılmasında veya zemin yahut bodrum katlarda, arsanın boş kısmında Yasanın 24/2 maddesinde sayılan ve sınırlı olmayan yerlerin, sonradan yapım ve tesisleri, yine kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği karara bağlıdır. Kat maliklerince tek tek verilecek muvafakatler yeterli değildir. Ayrıca bu değişikliğin gerçekleştirilmesi ve ilgili mercilerden ruhsat alınması da şarttır. (Y. HGK., 03.04.1991, E. 1991/5-79, K. 1991/178.)

Yönetim Plânı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve seklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer şartları düzenleyen bir sözleşme hükmünde olduğu için, ana gayrimenkulün mimarî projesine aykırı olarak ortak yerlerde inşaat yapmak ve özel temellük hakkı tanıyamaz. Ortak kullanıma tahsis edilmiş yerlerin belli bir kat maliki ya da maliklerince tekelci kullanıma terk edemez. KMK. 'nün 19. maddesindeki bütün kat maliklerinin ortak rızası ya da 44. maddeye göre oybirliği ile karar alınmasını gerekli kılan şartlarını bertaraf eden hükümler, — Yönetim Plânı'nda yer verildiği takdirde — geçersiz olup kat maliklerini bağlamaz.(Y. HGK., 22.09.1993, E. 1993/18-417, K. 1993/514.)

SONUÇ:

Bu kadar açıklamadan sonra , üst katı alanların mimari projede çatı olarak bölümü yıktıkları ve çatıyı teras haline getirdikleri ve kendi bağımsız bölümlerinden tavanda bir geçit açarak teras haline getirilen çatı bölümünü kendi menfaatlerine açtıkları anlaşılmaktadır. Ortada birden fazla sayıda kat mülkiyeti kanunu ihlali vardır.

Projede çatı mevcut olduğundan kişi bu terası kullanmak benim hakkım diyemez. Yani yeni yapılmış alan "genel olmayan dam teraslardan sayılamaz". Dolayısı ile kendisine kullanım imkânı vermez.

İlgili alandan hak talebiniz tabii ki olur . O bölge ortak alandır.

Uzlaşmak isteseniz dahi projenin tadili gerekir. İlgili belediyenin inşaat projesinin tadil edilmesine izin vermesi gerekir. ( ki izin vereceğini zannediyorum)

Ancak kararın genel kurulunuzda ve oybirliği ile alınması gerekir. Kat maliklerinden biri dahi ben uzlaşmak istemiyorum. Kullanmasın eski haline getirsin derse eski haline getirilmesi için dava açabilir. Ve %100 kazanacaktır.

Bilirkişi tespitine gelince... Hukuk mahkemeleri dışında yaptırılacak bilirkişi tespitleri işe pek yaramaz. Sizlerin bilgi edinmesini sağlar. Ayrıca ilgili durum için bilirkişiye gerek yok. Ortada ortak alana bir tecavüz var ve açık olarak görünüyor. Kişi mimari projeye aykırı olarak kendi menfaatine ve kat malikleri kurulundan ( veya 8'den az bağımsız bölüm varsa tüm kat maliklerinden) izin almamış.

Kat Mülkiyeti Yasası uyarınca ortak yerlerden olan çatıya yapılan el atmanın önlenmesi davasının açılması ile ilgili el atma önlenir. Davayı kazanırsınız ve dava masrafları ile avukatlık masrafınızı karşı taraf ödemek zorunda kalır, çatıda eski haline döner.

Saygılarımla,

Tacettin Varboz

KARAR: Haznader Mah.Osmanpaşa Sok No.12 Hilal Apartmanı çatı katı için Güngören Belediyesi tarafından alınan Bir tadilat projesinin olup olmadığı araştırılacak. Ancak kararın genel kurulunuzda ve oybirliği ile alınması gerekir. Kat maliklerinden biri dahi ben uzlaşmak istemiyorum. Kullanmasın eski haline getirsin derse eski haline getirilmesi için dava açabilir.Bu anlamda apartman yönetim kurulu kararı muavakatnamesi olmadan kullanım hakkını kendi üzerine alan kat maliklerinin ilgili alanın ortak kullanıma açılarak boşaltılması için dava açılacak.Çatı genel giderlerin ise kendi şahsi kullanımında olan yerin şimdilik kendileri tarafından onarımını üstlenmesi gerekecektir.